Nel 2020 su 578.000 abitazioni vendute, 286.000 sono finite all’asta, perché il compratore non è più in grado di pagare il mutuo.
Negli ultimi 5 anni i pignoramenti coinvolgono 1.200.000 di cittadini.
Cosa succede quando una casa va all’asta in quasi tutte le città italiane. Va deserta una, due, tre volte e ogni volta il prezzo si abbassa e i tribunali si ingolfano.
Nel 2015 il governo ha cambiato le regole.
Se il valore è 100.000 la prima base asta è compresa fra i 90.000 e i 65.000 euro e l’offerente ha diritto di abbassare subito di un ulteriore 25%, alla vendita poi si detrae circa il 33% per pagare le spese a mediatori, consulenti e periti.
Mediamente il proprietario, oltre a perdere la casa, resta con un debito residuo di € 30.000 da dare alla banca. Se non li ha, e di solito non li ha, è segnalato alla centrale rischi e non troverà più nessuno che gli farà un prestito.
In queste situazioni si trovano quelli che hanno perso il lavoro, divorziati, piccoli commercianti travolti dagli e-commerce, partite ive che hanno avuto il torto di ammalarsi.
Quando un immobile viene pignorato, il debitore esecutato perde la possibilità di “disporne”, ovvero non può locarlo, alienarlo, donarlo ecc. per evitare che il creditore possa perdere l’unica possibilità di recupero del suo credito.
L’unica possibilità di recupero, infatti, con un debitore incapiente è la vendita all’asta del bene.
Possono essere pignorati sia immobili che sono stati dati in garanzia ipotecaria ma anche immobili liberi da ipoteche, ma di proprietà di un soggetto, che ha un debito non saldato, con una banca, una finanziaria, un privato, il condominio ecc..
Con la vendita giudiziaria, a seguito di un pignoramento, il creditore spera di recuperare il suo credito. Ma spesso capita che l’asta giudiziaria e quindi la vendita del bene pignorato non soddisfi totalmente il creditore, lasciando il creditore ancora insoddisfatto e libero di continuare ad agire per l’integrale recupero del credito. Ciò significa che il debitore, nonostante abbia perso la sua probabilmente “unica casa” sia ancora passibile di attacchi futuri da parte dei creditori. Spesso quindi la vendita all’asta, non è sufficiente a risolvere né il recupero da parte dei creditori, che la liberazione dei debitori.
Fortunatamente ci sono altre soluzioni, a favore dei debitori, ovvero la possibilità di una chiusura a Saldo e Stralcio, con la possibilità del debitore di fare un’offerta a ribasso per la chiusura tombale della posizione debitoria, sia con risorse proprie che con la vendita in pre-asta del suo immobile a terzi, previa accettazione da parte dei creditori iscritti ed intervenuti nella procedura esecutiva.
Il meccanismo
DOPO LA LEGGE 132 DEL 2015
(abbattimento base dell'asta)
LE SOLUZIONI
Nella prassi si qualifica come «saldo e stralcio» il procedimento con cui un soggetto, debitore di una banca garantita da ipoteca su un immobile dello stesso, consegue l’estinzione del debito, pagando una somma, inferiore a quella originariamente dovuta, ricavata dalla vendita dell’immobile ipotecato.
La legge n. 3 del 27 gennaio 2012 ha introdotto alcune misure per consentire al debitore “sovraindebitato” di ridurre gradualmente la propria esposizione ed ai creditori di ottenere un soddisfacimento – seppure parziale – del proprio credito, sotto il controllo dell’autorità giudiziaria.
Le misure previste dalla legge sono l’ “accordo di ristrutturazione dei debiti e di soddisfazione dei crediti” sulla base di un piano proposto dal debitore ed il “piano del consumatore”.
Questa manovra con il decreto fiscale n. 124, approvato a dicembre 2019, si occupa di quei debitori esecutati che, non potendo più pagare il mutuo, rischiano di perdere la propria casa all’asta.
Il decreto dice che, se per motivi non dipendenti dalla propria volontà, come ad esempio la perdita del lavoro, per una volta soltanto, si può ricorrere ad una nuova rinegoziazione del mutuo con la banca fermando la procedura esecutiva.
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I RELATORI
Francesca Scarpetta
Esperta di Saldo e Stralcio, della risoluzione del debito e della sua rinegoziazione. Negli anni ha gestito pratiche di procedura esecutiva e ha saputo risolverle grazie alle sue attività di mediazione con gli istituti di credito e finanziari.
Founder & CEO Accord Soluzione Debiti S.r.l, la rete specializzata nella consulenza per la risoluzione di procedure di esecuzione immobiliare e pignoramenti.
Autrice dei libri "Saldo e Stralcio: Debitori fuori pericolo e creditori soddisfatti" e "Le 9 fasi del Saldo e Stralcio"
Monica Mandico
Avvocato specializzata per la consulenza ed assistenza in favore di imprese e famiglie indebitate attraverso processi di analisi e di ristrutturazione del debito, tecniche di negoziazione per accordi in transazione, procedure concorsuali ed opposizioni alle ingiunzioni ed alle esecuzioni. Esperta in legge 3/2012 sul sovraindebitamento riformata con il d.lgs 83/2022 codice della crisi
Giovanni Cecere
Consigliere direttivo UNIREC, associazione delle imprese di recupero Crediti. Founder di Devisu 2.0, Start Up innovativa Credit Managmnet, amministratore della Consulgest Italia, una delle più influenti società di riferimento per l'attività di Gestione e Recupero Crediti, per molte Banche e Società Finanziarie di Credito al Consumo.
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