Asta, debito e revocatoria: come nasce una proposta stragiudiziale a ribasso costruita sui numeri

La vicenda prende avvio da un mutuo fondiario con un'esposizione originaria pari a €117.497,87, successivamente ceduto a una SPV, che nel tempo conduce all'avvio della procedura esecutiva sull'immobile ipotecato. L'immobile viene pignorato e posto in vendita forzata, con una stima che si aggira intorno ai €115.000, valore che, se fosse stato effettivamente realizzato, avrebbe pressoché soddisfatto il credito o comunque ridotto in modo significativo l'esposizione residua.

L'esito dell'asta è però radicalmente diverso: l'immobile viene aggiudicato per €43.450, importo nettamente inferiore alla stima e incapace di assolvere alla funzione stessa della vendita forzata, che in questo caso non chiude la posizione ma la aggrava.

Già prima dell'asta, nel 2019, i debitori avevano compiuto una scelta precisa e tracciabile, vendendo un altro immobile, libero da vincoli, all'interno della famiglia, con l'obiettivo di reperire liquidità per tentare di salvare l'immobile già sottoposto a esecuzione. Le somme ricavate da quella vendita vengono effettivamente destinate a tale scopo, attraverso più proposte transattive avanzate al creditore, rimaste tutte senza riscontro, nonostante i solleciti.

La procedura esecutiva prosegue, l'immobile viene venduto all'asta e, nel novembre 2021, arriva un atto di precetto per €175.746,97, importo che segna un punto di rottura evidente, perché porta il debito a un livello sproporzionato rispetto sia all'esposizione originaria sia al realizzo effettivo dell'asta.

Ricostruendo i conteggi, tenuto conto del prezzo di aggiudicazione di €43.450, il residuo coerente avrebbe dovuto collocarsi intorno ai €70–75.000, oltre spese e interessi legittimamente applicabili; la differenza tra questa ricostruzione e l'importo intimato nel precetto costituisce una criticità sostanziale, che diventa uno dei fulcri dell'impostazione negoziale.

Nel 2024, quando mancano dieci giorni alla scadenza del termine quinquennale, il creditore avvia un'azione di revocatoria ordinaria sull'atto di vendita del 2019, scelta che introduce un ulteriore elemento di rischio, soprattutto se si considera che l'immobile oggetto di revocatoria era stato acquistato con mutuo, con iscrizione di ipoteca di primo grado a favore della banca mutuante, circostanza che avrebbe comunque collocato il creditore procedente in posizione subordinata.

A questo punto, prima di imboccare la via giudiziale come unico sbocco possibile, è stato necessario fermarsi e rimettere in fila i dati: un'asta chiusa a €43.450 su una stima di €115.000, un debito che da €117.497,87 arriva a €175.746,97, proposte precedenti ignorate, una revocatoria avviata a ridosso dei termini e una priorità ipotecaria che rendeva l'esito finale tutt'altro che certo.

È in questo contesto che nasce una proposta a ribasso, esplicitamente tale, che porta la pretesa complessiva da €175.746,97 a €45.000, non per azzardo ma per valutazione di convenienza, fondata su elementi oggettivi e verificabili.

A quel punto la proposta non è stata costruita in modo estemporaneo, ma è nata da una lettura complessiva della vicenda, nella quale è stato innanzitutto chiarito che la vendita del 2019 non aveva avuto alcuna finalità elusiva, ma era stata effettuata per trasformare un bene libero da vincoli in liquidità da destinare al creditore, tanto che da quella vendita erano scaturite più proposte transattive rimaste senza riscontro, circostanza che rendeva difficile sostenere che vi fosse stata una sottrazione di garanzie piuttosto che un tentativo concreto di rientro.

Su questo primo dato si è innestata la ricostruzione numerica della posizione, che ha messo in evidenza la sproporzione evidente tra il debito originario di €117.497,87, il realizzo d'asta di €43.450 e l'importo intimato nel precetto di €175.746,97, sproporzione che, una volta ricondotta a criteri di coerenza contabile, portava il residuo post-asta su valori radicalmente diversi, nell'ordine dei €70–75.000, oltre spese e interessi legittimamente applicabili.

A questi elementi si è aggiunta la valutazione del rischio concreto dell'azione revocatoria, che non poteva essere considerata in astratto ma doveva essere letta alla luce della presenza di un'ipoteca di primo grado già iscritta sull'immobile oggetto di contestazione, circostanza che, anche in caso di eventuale accoglimento della domanda, avrebbe collocato il creditore procedente in una posizione subordinata, con tempi di recupero lunghi, costi elevati e un risultato economico tutt'altro che garantito.

Infine, è stato portato al tavolo il fattore tempo, perché una revocatoria avviata a ridosso della scadenza del termine quinquennale e destinata a protrarsi per anni non poteva essere valutata solo in termini di principio, ma doveva essere misurata sulla sua effettiva convenienza, soprattutto a fronte di una proposta immediatamente esigibile, capace di trasformare un credito incerto e diluito nel tempo in un incasso certo e immediato.

È su questo insieme di elementi, letti congiuntamente e non in modo isolato, che è stata costruita una proposta a ribasso che non nasceva da una richiesta generica di sconto, ma da una valutazione razionale del rischio, del tempo e del valore reale della posizione.

Su queste basi viene formulata una proposta di €45.000 complessivi, di cui €37.000 immediati e €8.000 rateizzati in 24 mesi, a fronte della rinuncia all'azione revocatoria e della chiusura definitiva della posizione, chiarendo che tale importo rappresentava il massimo sforzo sostenibile in un'ottica di definizione definitiva.

La proposta viene accettata, la revocatoria abbandonata e la posizione chiusa in via stragiudiziale.

Questa vicenda mostra come una proposta a ribasso possa essere accolta anche in contesti complessi, quando il ribasso non è arbitrario ma costruito su numeri, tempistiche e rischi reali, e come, in determinate situazioni, spogliarsi della via giudiziale e lavorare esclusivamente in stragiudiziale rappresenti la scelta più razionale, non solo per il debitore ma anche per il creditore.

Francesca Scarpetta