Asta già fissata: come chiudere una procedura esecutiva prima della vendita forzata

Quando un'asta è già fissata e la conversione del pignoramento non è stata rispettata, molti pensano che non esistano più alternative alla vendita forzata. In realtà, anche in una fase avanzata della procedura esecutiva, è possibile costruire una soluzione diversa, purché si legga correttamente la struttura dei crediti e si intervenga prima che l'aggiudicazione diventi definitiva.

In questo caso concreto, l'immobile era oggetto di esecuzione immobiliare da tempo. La debitrice aveva avviato la conversione del pignoramento, versando una somma iniziale sul conto vincolato della procedura per sospendere l'esecuzione; tuttavia la conversione non è stata rispettata nei termini previsti e, a seguito dell'inadempimento, è stata fissata la data dell'asta. Le somme versate erano rimaste accantonate nel fascicolo, ma la procedura era tornata verso il suo esito naturale.

Perché i numeri non consentivano una chiusura tradizionale

Il valore dell'immobile non lasciava spazio sufficiente per soddisfare integralmente tutti i creditori né per proporre riduzioni generalizzate che potessero essere accettate da ciascuno. In presenza di più creditori privati, tutti assistiti da legali ma non strutturati come banche o servicer, le trattative precedenti si erano arenate perché ciascuno guardava esclusivamente alla propria posizione.

Inoltre, tra i creditori vi era un soggetto che vantava un credito derivante da una caparra versata anni prima a seguito di un preliminare non trascritto. In caso di asta, non avendo trascritto il preliminare e non potendo vantare un privilegio reale opponibile alla procedura, sarebbe stato collocato in posizione meramente chirografaria e residuale, con elevata probabilità di non recuperare nulla, come frequentemente accade quando il ricavato dell'asta non è sufficiente a coprire integralmente le posizioni di grado anteriore.

In altre parole, se l'asta si fosse celebrata, l'operazione non avrebbe consentito una chiusura equilibrata per nessuno dei soggetti coinvolti.

La soluzione: trasformare un creditore in acquirente

La chiusura non è arrivata chiedendo ulteriori sconti, ma modificando la struttura dell'operazione. Analizzando le posizioni non solo sotto il profilo numerico, ma anche sotto quello degli interessi concreti, è emerso che quel creditore, pur formalmente tale, era sostanzialmente un acquirente mancato.

Riaprendo il confronto su quella base, il creditore è diventato l'acquirente finale dell'immobile, con assorbimento del proprio credito nel prezzo di vendita. Senza questo passaggio, non vi sarebbe stato equilibrio economico sufficiente per definire le altre posizioni.

Il ruolo decisivo dell'Agenzia delle Entrate – Riscossione

Nella procedura era intervenuta anche l'Agenzia delle Entrate – Riscossione, elemento che spesso rappresenta il vero ostacolo alla chiusura contestuale.

Con riferimento all'Agenzia delle Entrate – Riscossione, si evidenzia che la stessa, pur avendo spiegato intervento nella procedura per un importo pari a € 33.693,03, ha formalmente comunicato il proprio consenso alla rinuncia contestuale, non ricorrendo i presupposti per la prosecuzione autonoma dell'esecuzione, trattandosi di credito inferiore alla soglia prevista, il tutto organizzato preventivamente mediante scambi di PEC.

La rinuncia contestuale, depositata unitamente a quelle degli altri creditori ai sensi dell'art. 629 c.p.c., ha consentito di perfezionare la vendita nello stesso momento, con asta già fissata, evitando che la procedura proseguisse verso l'aggiudicazione forzata.

Le somme versate in precedenza a titolo di conversione, rimaste accantonate sul conto della procedura, sono state ricomprese nella definizione finale, consentendo alla debitrice di incassare il residuo spettantele.

Cosa insegna questo caso

Quando un'asta è già calendarizzata e la conversione del pignoramento è decaduta, la soluzione non sempre si trova nelle percentuali di riduzione del debito, ma nella capacità di intervenire sulla struttura dei ruoli e degli interessi coinvolti.

Ogni procedura esecutiva ha una propria architettura giuridica ed economica. Senza una lettura strategica preventiva, si rischia di muoversi nella direzione sbagliata e di arrivare all'asta quando esistevano ancora margini per una chiusura ordinata.

Se stai affrontando una procedura esecutiva con asta già fissata o una conversione del pignoramento non rispettata e vuoi capire se esistono ancora alternative concrete alla vendita forzata, è possibile richiedere una valutazione preliminare della posizione per analizzare struttura dei crediti, ordine dei gradi e reale sostenibilità di un'operazione prima di compiere qualsiasi passo.

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