Asta immobiliare tra 20 giorni: è ancora possibile riaprire una trattativa con il creditore?

Quando una casa arriva alla vendita giudiziaria, molte persone pensano che la partita sia ormai chiusa.

L’asta è fissata, la procedura esecutiva è già avviata e il creditore sembra non voler prendere in considerazione alcuna proposta.

In realtà non sempre è così.

Anche quando la vendita all’asta è ormai imminente, possono esistere ancora margini per riaprire una trattativa con il creditore e trovare una soluzione prima della vendita giudiziaria.

È quello che è accaduto in questo caso.

Quando sono entrata nella vicenda mancavano circa venti giorni all’asta immobiliare.

La procedura esecutiva era già avviata e il creditore, attraverso il servicer che gestiva la posizione, non voleva prendere in considerazione alcuna trattativa.

La risposta ricevuta al primo contatto è stata piuttosto chiara: non era possibile procedere.

Quando la vendita all’asta sembra inevitabile

Nelle procedure esecutive immobiliari succede spesso una cosa molto semplice.

Quando il pignoramento è già stato avviato e la vendita è stata fissata, molti creditori preferiscono lasciare che la procedura segua il suo corso naturale.

Il motivo è facilmente comprensibile.

L’esecuzione immobiliare segue un percorso già tracciato:

• pubblicazione dell’asta

• esperimenti di vendita

• eventuali ribassi del prezzo

• aggiudicazione dell’immobile

Quando la procedura è ormai arrivata a questo punto, riaprire una trattativa significa interrompere un processo che è già stato avviato.

Per questo motivo non è raro che il creditore o il servicer inizialmente rispondano con una chiusura netta.

In questo caso la situazione era resa ancora più difficile da un altro elemento.

Il precedente legale del debitore non aveva più risposto ai solleciti del creditore e questo aveva contribuito a creare un clima di forte indisponibilità al dialogo.

Di fatto la posizione era rimasta bloccata e il rapporto tra le parti si era deteriorato.

È possibile trattare con il creditore quando l’asta è già fissata?

Molte persone non lo sanno, ma anche quando una procedura esecutiva immobiliare è già in corso il debitore mantiene alcuni diritti.

Uno di questi è la possibilità di conoscere l’importo necessario per estinguere il debito e chiudere la posizione.

Questo significa che il debitore può richiedere al creditore o al servicer il conteggio estintivo aggiornato.

Il conteggio estintivo è il documento che indica con precisione la somma necessaria per estinguere il debito e definire la posizione.

Di solito comprende:

• capitale residuo

• interessi maturati

• spese legali

• spese della procedura esecutiva

Questa richiesta può essere fatta anche quando la vendita all’asta è già stata fissata.

Perché il conteggio estintivo può riaprire una trattativa bloccata

Dal punto di vista formale può sembrare una richiesta semplice.

In realtà, nelle procedure esecutive, il conteggio estintivo ha un effetto molto concreto.

Produrre un conteggio estintivo significa riaprire la posizione e ricalcolare l’intero debito aggiornato.

Ma soprattutto significa prendere atto che esiste una possibilità concreta di chiudere la posizione prima della vendita giudiziaria.

Finché nessuno chiede il conteggio estintivo, la procedura esecutiva segue il suo percorso naturale verso l’asta.

Quando invece arriva una richiesta formale di conteggio, la situazione cambia.

Il creditore non si trova più semplicemente davanti ad una procedura che procede automaticamente, ma davanti alla possibilità di una definizione della posizione prima della vendita.

Ed è proprio in questo momento che spesso si riapre uno spazio di dialogo.

Quando una procedura esecutiva torna ad essere una trattativa

In questo caso è successo esattamente questo.

Dopo la richiesta formale del conteggio estintivo aggiornato, la posizione è stata riesaminata e il dialogo con il creditore si è riaperto.

Da lì è iniziata la vera trattativa.

Attraverso l’analisi della posizione debitoria e la ricerca di una soluzione sostenibile per tutte le parti coinvolte, è stato possibile costruire un accordo che ha permesso di definire la posizione prima della vendita all’asta.

Questo tipo di situazioni dimostra una cosa molto importante.

Anche quando una procedura esecutiva immobiliare è già in corso, non sempre l’asta rappresenta l’unica soluzione possibile.

Quando è ancora possibile evitare la vendita giudiziaria

Ogni procedura esecutiva ha caratteristiche diverse.

Ci sono situazioni in cui l’asta è inevitabile, ma ci sono anche casi in cui è ancora possibile trovare una soluzione alternativa.

In particolare, prima della vendita giudiziaria può essere ancora possibile:

• aprire una trattativa con il creditore

• definire il debito con un accordo a saldo e stralcio

• trovare un acquirente per una vendita prima dell’asta

• costruire una soluzione che soddisfi sia il debitore sia il creditore

Naturalmente ogni posizione deve essere analizzata nel dettaglio.

Ma conoscere gli strumenti giuridici disponibili e sapere quando utilizzarli può fare una grande differenza.

Quando sembra troppo tardi, non sempre lo è

Quando una casa arriva all’asta, molte famiglie pensano che non ci sia più nulla da fare.

In realtà ogni posizione è diversa e spesso esistono margini di manovra che non sono immediatamente evidenti.

A volte la differenza non sta in una soluzione straordinaria.

Sta semplicemente nel sapere quali strumenti utilizzare e nel momento giusto in cui farlo.

Ed è proprio in questi spazi che, in molti casi, è ancora possibile costruire una soluzione prima della vendita giudiziaria.