Come funziona la vendita in contestuale nel saldo e stralcio immobiliare

Quando un immobile è pignorato e la procedura esecutiva è già in corso, non significa necessariamente che l’unica possibilità sia attendere la vendita all’asta.

Finché esistono le condizioni giuridiche, economiche e soprattutto temporali per intervenire, può essere costruita una soluzione stragiudiziale che consenta al proprietario di vendere l’immobile sul libero mercato, utilizzare il prezzo della compravendita per soddisfare i creditori secondo gli accordi raggiunti e arrivare alla chiusura della procedura esecutiva.

Il momento conclusivo di questa operazione è la vendita in contestuale, che nel linguaggio operativo viene spesso chiamata semplicemente contestuale.

Il termine spiega già molto di ciò che deve accadere. Vendita dell’immobile, disponibilità del denaro, pagamento dei creditori, rinunce agli atti, estinzione della procedura e cancellazione delle formalità devono essere coordinati affinché l’intera operazione possa concludersi.

Per questo la contestuale non è semplicemente un rogito notarile particolare.

È il punto di arrivo di un lavoro che comincia molto prima.

Quando si può arrivare alla contestuale

La presenza di un pignoramento non significa che il debitore abbia già perso la proprietà dell’immobile.

Prima che intervenga il trasferimento conseguente alla vendita forzata, può esserci ancora lo spazio per costruire una vendita sul libero mercato e utilizzare il ricavato per raggiungere accordi con i creditori.

Ma vendere un immobile libero e vendere un immobile inserito in una procedura esecutiva sono due operazioni completamente diverse.

Non basta trovare un acquirente.

Prima bisogna ricostruire con precisione la situazione, verificare la procedura esecutiva, individuare tutti i creditori, controllare gli interventi, conoscere ipoteche e altre formalità presenti sull’immobile, ottenere gli importi aggiornati delle esposizioni e comprendere il grado e la posizione dei diversi creditori.

Solo dopo questa ricostruzione è possibile capire se il prezzo ottenibile dalla vendita può sostenere l’intera operazione.

Ed è già in questa fase che entra in gioco il consulente del debito.

Il suo lavoro non comincia chiedendosi quale percentuale offrire alla banca. Comincia dalla ricostruzione dell’intera posizione.

Non basta trovare l’accordo con il creditore procedente

Una delle difficoltà maggiori delle operazioni con più creditori consiste nel non considerare le singole trattative come compartimenti separati.

Posso ottenere un ottimo accordo con la banca che ha iniziato il pignoramento, ma quell’accordo potrebbe non essere sufficiente se nella procedura esiste un altro creditore la cui posizione non è stata definita.

Immaginiamo che vi siano tre creditori.

Raggiungiamo un accordo con i primi due e li paghiamo, utilizzando una parte importante delle risorse disponibili, ma non abbiamo ancora trovato una soluzione con il terzo.

Potremmo ritrovarci con una procedura ancora aperta e con un creditore rimasto solo, nei confronti del quale la nostra capacità negoziale si è addirittura ridotta.

Per questo una contestuale deve essere costruita prima nella sua interezza e poi eseguita.

Gli accordi devono essere compatibili tra loro e devono consentire, complessivamente, di raggiungere il risultato finale.

Prima di trattare bisogna sapere dove andrà il denaro

Supponiamo di avere trovato un acquirente disposto a pagare 150.000 euro per l’immobile.

La prima domanda non può essere semplicemente: quanto offriamo alla banca?

Bisogna capire quante posizioni dovranno essere definite attraverso quei 150.000 euro.

Ci saranno le somme concordate con i creditori, ma potrebbero esserci anche arretrati condominiali, costi di cancellazione, spese necessarie alla vendita, eventuali regolarizzazioni dell’immobile, compensi professionali e altre somme indispensabili per portare l’operazione alla conclusione.

È quindi necessario costruire un vero e proprio conto economico della contestuale.

Il prezzo disponibile deve essere sufficiente a sostenere l’architettura che stiamo costruendo.

Quando si arriva al giorno dell’atto, ogni euro dovrebbe avere già una destinazione.

Se i numeri non tornano prima, non sarà certo il giorno della vendita a risolvere il problema.

La preparazione della contestuale

Una volta raggiunti gli accordi con tutti i creditori necessari e individuato l’acquirente, si prepara la fase conclusiva.

Viene richiesta al Giudice dell’esecuzione la fissazione di un’udienza per procedere alla vendita in contestuale.

L’istanza può essere presentata dal legale del debitore oppure può essere lo stesso creditore procedente, attraverso il proprio legale, ad attivarsi per la fissazione dell’udienza.

Quando viene fissata la data, comincia una fase che considero particolarmente delicata, perché bisogna fare in modo che tutti arrivino preparati allo stesso appuntamento.

Il giorno della contestuale possono essere coinvolti il debitore, l’acquirente, il notaio, l’agente immobiliare, tutti i creditori interessati e, quando l’acquirente acquista attraverso un finanziamento, anche la banca che eroga il mutuo.

Ci sono inoltre i legali che dovranno occuparsi degli adempimenti processuali.

Sono tanti soggetti diversi, con ruoli, interessi e tempi differenti.

Il mio ruolo è coordinarli, seguendo le indicazioni del notaio per quanto riguarda la compravendita e quelle dei legali per gli aspetti processuali.

Il notaio va coinvolto molto prima dell’atto

In una contestuale il notaio ha un ruolo fondamentale.

Quando il notaio incaricato ha esperienza nelle vendite in preasta e nelle contestuali, può indicare fin dall’inizio come intende strutturare operativamente la stipula, quali documenti devono essere disponibili, come dovranno essere gestite le cancellazioni e quali condizioni devono essere soddisfatte affinché possa procedere al trasferimento dell’immobile.

Per questo cerco di coinvolgerlo molto prima del giorno della vendita.

Il mio compito è raccogliere le sue indicazioni e fare in modo che vengano recepite dagli altri soggetti coinvolti.

Se l’acquirente compra con un mutuo, per esempio, bisognerà coordinare anche la banca mutuataria e verificare che le sue modalità di erogazione siano compatibili con la struttura dell’operazione.

Se il notaio ha meno familiarità con questo tipo di compravendite, il confronto preventivo diventa ancora più importante.

Non possiamo arrivare a pochi giorni dall’atto e scoprire che una determinata modalità di cancellazione non viene ritenuta sufficiente, che manca un documento o che la banca dell’acquirente pretende una procedura differente da quella ipotizzata.

Tutto questo deve emergere prima.

Prima dell’udienza mi faccio inviare anche gli atti

Il coordinamento non riguarda soltanto persone e denaro.

Nei giorni precedenti la contestuale mi faccio inviare anche la documentazione che dovrà essere utilizzata per arrivare alla conclusione dell’operazione.

Chiedo preventivamente le bozze delle rinunce agli atti che saranno poi depositate dai legali dei creditori.

Mi faccio trasmettere dal notaio la minuta dell’atto di compravendita, in modo che possa essere controllata prima della contestuale e confrontata con gli accordi e con la struttura economica dell’operazione.

Mi assicuro inoltre che il legale del debitore predisponga, quando necessaria e secondo la struttura processuale concordata, anche la rinuncia al reclamo da parte del debitore.

Non sono io a redigere questi atti. Le rinunce vengono predisposte e depositate dai legali, mentre l’atto di compravendita è di competenza del notaio.

Il mio compito è un altro: assicurarmi che tutto ciò che servirà sia stato preparato prima.

Il giorno della contestuale non voglio scoprire che manca una rinuncia, che un documento deve ancora essere predisposto o che due professionisti stavano lavorando sulla base di indicazioni differenti.

In un certo senso, prima di arrivare in Tribunale la contestuale deve essere già stata simulata sulla carta.

Il controllo preventivo degli assegni

Una delle verifiche che effettuo personalmente nei giorni precedenti riguarda gli assegni circolari destinati ai pagamenti.

Chiedo all’acquirente di inviarmi preventivamente le scansioni di tutti gli assegni circolari che porterà fisicamente il giorno dell’atto.

Le trasmetto al notaio.

In questo modo il notaio può avere anticipatamente gli estremi degli assegni necessari alla predisposizione dell’atto e possiamo effettuare insieme un controllo puntuale.

Verifichiamo il beneficiario e soprattutto l’importo.

Se un creditore ha accettato una determinata somma a saldo e stralcio, l’assegno destinato a quel creditore deve corrispondere esattamente all’importo indicato nell’accettazione.

Non ci devono essere approssimazioni.

Dopo mesi di trattative, il giorno della contestuale non possiamo scoprire che un assegno è stato intestato in maniera errata, che manca una somma o che l’importo non coincide con quello accettato dal creditore.

La contestuale non è il giorno nel quale questi problemi devono essere risolti.

È il giorno nel quale non devono più esserci.

Anche il condominio deve essere chiuso

C’è poi una posizione che verifico sempre, anche quando il condominio non è intervenuto nella procedura esecutiva.

Nelle situazioni che arrivano al pignoramento dell’immobile è molto frequente trovare anche arretrati condominiali.

E proprio perché spesso il debitore non dispone delle risorse necessarie per pagarli autonomamente, preferisco arrivare alla vendita senza lasciare aperta anche questa posizione.

Prima dell’atto contatto quindi l’amministratore e richiedo una situazione aggiornata, con l’importo preciso di quanto dovuto alla data della compravendita.

Se esiste un debito, deve entrare nei conteggi dell’operazione.

L’obiettivo è arrivare al trasferimento con una definizione tombale della posizione condominiale maturata fino a quel momento, prevedendone il pagamento e facendoci rilasciare la relativa quietanza o liberatoria.

È una tutela importante anche per l’acquirente, considerando che la normativa condominiale prevede specifiche ipotesi di responsabilità solidale per contributi anteriori all’acquisto.

Per questo non considero il condominio un dettaglio esterno alla contestuale solo perché non compare nel fascicolo dell’esecuzione.

Il fascicolo ci dice chi è presente nella procedura.

La gestione dell’intera operazione richiede invece di verificare che cosa deve essere ancora chiuso prima del trasferimento dell’immobile.

Cosa succede concretamente il giorno della contestuale

Il giorno stabilito ci si ritrova in Tribunale.

Debitore, acquirente, notaio, agente immobiliare, creditori e, quando è presente un finanziamento, banca mutuataria devono essere coordinati con i rispettivi professionisti.

Il notaio procede alla lettura dell’atto e verifica la presenza degli assegni destinati ai diversi creditori e agli altri soggetti che devono ricevere somme nell’ambito dell’operazione.

Gli assegni vengono affidati al notaio che, nella propria qualità di pubblico ufficiale, li detiene durante lo svolgimento della contestuale.

Questo passaggio risolve un problema molto concreto.

Il creditore vuole avere la certezza che il denaro concordato sia effettivamente disponibile prima di rinunciare alla procedura.

Dall’altra parte, non sarebbe possibile consegnare semplicemente il denaro ai creditori senza avere la certezza che vengano compiuti gli atti necessari alla chiusura dell’esecuzione e al trasferimento dell’immobile.

La presenza del notaio consente di coordinare questi due momenti.

I funzionari dei creditori, muniti dei necessari poteri e delle procure previste, verificano che gli assegni siano nelle mani del notaio e che gli importi corrispondano a quanto concordato.

A quel punto comunicano con i rispettivi legali, che procedono al deposito telematico delle rinunce agli atti della procedura esecutiva.

Il denaro è disponibile.

I creditori ne hanno verificato la presenza.

Le rinunce vengono depositate.

Il notaio può seguire la sequenza dell’operazione secondo quanto precedentemente concordato.

È questo il significato concreto della contestuale: nessuna parte deve esporsi confidando semplicemente nel fatto che qualcun altro farà qualcosa dopo.

I diversi passaggi vengono coordinati e fatti avanzare insieme.

Dalle rinunce all’estinzione della procedura

Una volta depositate tutte le rinunce necessarie, la Cancelleria, già informata dell’operazione anche attraverso le istanze precedentemente presentate, può acquisire le rinunce dal fascicolo telematico e sottoporle al Giudice dell’esecuzione.

Verificati i presupposti, il Giudice emette il provvedimento di estinzione della procedura esecutiva.

La gestione della rinuncia agli atti e dell’eventuale rinuncia al reclamo deve essere preparata preventivamente con i legali coinvolti, proprio per consentire alla Cancelleria e al Giudice di avere a disposizione quanto necessario.

Ottenuto il provvedimento nelle forme richieste per i successivi adempimenti, il notaio può procedere a quanto necessario per la cancellazione della trascrizione del pignoramento.

Anche qui è importante non improvvisare.

Le modalità operative devono essere verificate preventivamente con il notaio, i legali e la Cancelleria del Tribunale competente, perché una contestuale deve essere costruita tenendo conto anche della prassi dell’ufficio giudiziario nel quale si sta operando.

Pignoramento e ipoteche non sono la stessa cosa

L’estinzione della procedura e la cancellazione della trascrizione del pignoramento non risolvono automaticamente tutte le formalità eventualmente presenti sull’immobile.

Possono esserci una o più ipoteche.

Anche queste devono essere state analizzate e gestite prima della contestuale.

Per alcune ipoteche derivanti da finanziamenti bancari può trovare applicazione, quando ne ricorrono i presupposti, la procedura semplificata di cancellazione comunemente associata alla cosiddetta Legge Bersani.

Per altre ipoteche è invece necessario ottenere dal creditore uno specifico assenso alla cancellazione, che dovrà essere predisposto affinché il notaio possa procedere.

Non basta quindi sapere che il creditore verrà pagato.

Bisogna sapere preventivamente come verrà cancellata ogni singola formalità presente sull’immobile.

Anche i costi delle cancellazioni devono essere inseriti nei conteggi dell’operazione. Possono essere sostenuti dal debitore oppure, se gli accordi raggiunti lo prevedono, dall’acquirente.

Se l’acquirente compra con un mutuo

Quando l’acquirente utilizza un mutuo, la contestuale richiede un livello ulteriore di coordinamento.

La banca che finanzia l’acquisto deve essere coinvolta per tempo, perché le sue modalità di erogazione devono essere compatibili con i pagamenti che dovranno essere effettuati ai creditori.

Anche il notaio deve conoscere anticipatamente le condizioni poste dalla banca mutuataria.

Nella pratica può accadere, per esempio, che in presenza di un nuovo mutuo il notaio o la banca finanziatrice non ritengano sufficiente, per una precedente ipoteca, fare affidamento sulla procedura semplificata di cancellazione e richiedano invece un assenso formale alla cancellazione da parte del vecchio creditore.

Non accade necessariamente in tutte le operazioni.

Ed è proprio per questo che bisogna verificarlo prima.

La contestuale non può essere costruita presupponendo che una banca, un notaio o un creditore opereranno in un determinato modo. Le modalità devono essere concordate e verificate.

Anche il compenso del consulente deve essere previsto

C’è infine un altro importo che deve essere definito prima della vendita: il compenso professionale.

Il rapporto con il debitore, l’incarico ricevuto, le attività da svolgere e il compenso del consulente del debito devono essere regolati attraverso accordi e mandati debitamente sottoscritti.

Nelle pratiche che seguo, il giorno della contestuale è anche il momento nel quale ricevo il mio compenso, secondo quanto stabilito precedentemente con il cliente.

Anche questa somma deve quindi essere prevista nel conto economico.

Non è possibile distribuire l’intero prezzo tra creditori, spese e altri soggetti e accorgersi soltanto alla fine che non sono state considerate le competenze professionali.

Prima della contestuale deve esistere una mappa completa del denaro: prezzo della vendita, importi destinati ai singoli creditori, posizione condominiale, costi delle cancellazioni, altre spese necessarie, compensi professionali e ogni altra uscita prevista per la conclusione dell’operazione.

Il giorno dell’atto quella mappa deve semplicemente trovare esecuzione.

Il ruolo del consulente del debito nella contestuale

È probabilmente osservando una contestuale che si comprende meglio quale sia realmente il ruolo del consulente del debito.

Il consulente non sostituisce l’avvocato, non sostituisce il notaio, non svolge il lavoro dell’agente immobiliare e non decide le modalità con cui una banca deve erogare un finanziamento.

Il mio ruolo è coordinare tutti questi soggetti, facendo in modo che debitore, acquirente, creditori, banca mutuataria, agente immobiliare e professionisti coinvolti arrivino preparati allo stesso appuntamento.

Per la parte relativa alla compravendita seguo le indicazioni del notaio.

Per gli aspetti processuali mi coordino con i legali.

Ma devo contemporaneamente avere davanti l’intera operazione.

Devo sapere quali accordi sono stati raggiunti, quanto deve ricevere ogni creditore, quali rinunce devono essere predisposte, quali assegni dovranno essere consegnati, quali formalità devono essere cancellate, quale documentazione manca, se il condominio è stato definito, se l’acquirente è pronto, se la banca mutuataria ha confermato le modalità di erogazione e se il notaio dispone di tutto ciò che gli occorre.

Per questo, prima dell’udienza, mi faccio inviare le bozze delle rinunce, la minuta dell’atto, le scansioni degli assegni e tutta la documentazione necessaria.

Mi assicuro che venga predisposta anche la rinuncia al reclamo del debitore quando necessaria.

Controllo che gli importi degli assegni corrispondano esattamente alle accettazioni.

Verifico la posizione condominiale.

Mantengo il raccordo con l’acquirente e con l’agente immobiliare.

Se c’è un mutuo, seguo il coordinamento con la banca dell’acquirente.

E soprattutto faccio in modo che le indicazioni provenienti dal notaio e dai legali competenti vengano tradotte in attività concrete e completate nei tempi necessari.

Questa è quella che definisco la regia del saldo e stralcio.

Non significa fare il lavoro degli altri.

Significa fare in modo che tutti possano svolgere il proprio lavoro e che ogni pezzo dell’operazione sia pronto nel momento in cui serve.

La contestuale si costruisce a ritroso

Quando inizio a costruire un’operazione di saldo e stralcio immobiliare, cerco già di immaginare il giorno della contestuale.

Quanto pagherà l’acquirente? Da dove arriverà il denaro? Quali assegni dovranno essere preparati? Quanto dovrà ricevere esattamente ciascun creditore? Chi dovrà rinunciare agli atti? Quali ipoteche dovranno essere cancellate e con quale modalità? C’è un debito condominiale da chiudere? Quali costi dovranno essere sostenuti? L’acquirente utilizzerà un mutuo? La banca erogherà in modo compatibile con l’operazione? Quali documenti dovranno avere pronti il notaio e i legali?

Sono domande che devono trovare risposta molto prima della vendita.

Per questo la contestuale è formalmente il momento conclusivo, ma in realtà condiziona molte delle decisioni che vengono prese nelle fasi precedenti.

Non basta ottenere un grande stralcio.

Non basta trovare un acquirente.

Non basta che una banca accetti una proposta.

Il risultato si raggiunge quando gli accordi possono essere realmente eseguiti, i creditori vengono soddisfatti secondo quanto concordato, l’immobile può essere trasferito, la procedura esecutiva può essere chiusa e le formalità che devono essere eliminate possono essere cancellate.

Quando, dopo mesi di lavoro, debitore, acquirente, creditori, avvocati, notaio, agente immobiliare ed eventuale banca mutuataria riescono ad arrivare insieme allo stesso risultato, quella è la contestuale.

Ed è proprio lì che si comprende quanto, in un saldo e stralcio immobiliare complesso, la trattativa economica sia soltanto una parte del lavoro.

Il resto è regia.

Francesca Scarpetta
Consulente in saldo e stralcio e gestione delle posizioni debitorie
francescascarpetta.it
francescascarpettamail@gmail.com
store.francescascarpetta.it
335.5381015