Credito ipotecario: asta o soluzione stragiudiziale? Analisi tecnica di un singolo credito
Quando un credito è garantito da ipoteca, la scelta tra procedura esecutiva e soluzione stragiudiziale non è solo giuridica. È economica.
In questa analisi esamino un caso reale relativo a un singolo credito ipotecario su immobile a Torino, con l'obiettivo di valutare quale strategia fosse realmente sostenibile in termini di tempi, margine e rischio.
I dati dell'operazione
Prezzo di acquisto del credito: 107.000 euro
Debito residuo: 148.000 euro
Ipoteca iscritta: 180.000 euro
Valutazione interna servicer: 168.000 euro (da verificare)
Non era ancora stata avviata la procedura esecutiva.
L'ipotesi esecutiva e l'assegnazione
Per ottenere l'assegnazione ai sensi degli articoli 588 e 589 c.p.c. sarebbe stato necessario:
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avviare la procedura esecutiva
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anticipare circa 12.000 euro tra iscrizione a ruolo, contributo unificato, perizia e pubblicità
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attendere almeno un'asta
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presentare istanza di assegnazione in caso di vendita deserta
In presenza di ribassi progressivi, l'aggiudicazione avrebbe potuto attestarsi tra 100.000 e 110.000 euro.
In questo scenario il margine si sarebbe drasticamente ridotto, con immobilizzazione del capitale per un periodo stimabile tra 18 e 30 mesi.
Analisi del valore reale
Attraverso comparabili effettivi nella zona, il valore di mercato risultava compreso tra 125.000 e 135.000 euro.
La valutazione interna della servicer non coincide necessariamente con il valore di realizzo.
Quando si opera su un singol name, la differenza tra valore teorico e valore reale è determinante.
La soluzione stragiudiziale
Dopo confronto diretto con il debitore sono emerse informazioni non precedentemente note.
È stata verificata la possibilità di un acquisto finanziato da parte di un familiare. Per l'operazione di mutuo ha operato Avvera, realtà specializzata anche in operazioni su immobili con ipoteche iscritte.
Prezzo di chiusura: 130.000 euro
Tempistica: 4 mesi
Costi giudiziali anticipati: zero
L'operazione ha preservato la sostenibilità economica dell'investimento.
Singolo credito vs portafoglio
Chi opera su grandi portafogli può assorbire una perdita su una singola posizione.
Quando si lavora su un singol name, il margine di errore si riduce drasticamente e l'analisi deve essere ancora più rigorosa.
La procedura esecutiva è uno strumento.
L'efficienza economica è la strategia.
Se gestisci una singola posizione ipotecaria o un credito garantito da immobile e vuoi valutare la sostenibilità economica prima di avviare la procedura, è possibile richiedere una valutazione preliminare.
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