Debiti condominiali e pignoramento: cosa deve sapere l’amministratore

Quando un condomino smette di pagare le quote, l'amministratore ha l'obbligo di attivarsi per il recupero.
L'azione più immediata è il pignoramento dell'immobile, ma non sempre è la più efficace.
Prima di procedere, occorre capire quanto il condominio potrà davvero recuperare e quali alternative esistono per evitare spese inutili.

Verificare l'esistenza di ipoteche

Il primo passo è una visura ipotecaria aggiornata.
Se sull'immobile ci sono ipoteche, vanno valutati importo residuo e grado.
Quando il credito privilegiato della banca o di altro ipotecario supera il valore reale di realizzo dell'immobile, il condominio, anche se creditore procedente, non riceverà nulla dalla vendita giudiziaria.

In pratica:

• la banca, come creditore ipotecario, viene soddisfatta per prima sul ricavato;

• i costi della procedura (legali, delegato, pubblicità, imposte) riducono ulteriormente la capienza;

• il condominio rischia di spendere tempo e denaro senza recuperare il proprio credito.

In questi casi conviene fermarsi e valutare una strada alternativa più razionale.

Quando il pignoramento non conviene

Il pignoramento può avere senso solo se:

• non ci sono ipoteche oppure il loro importo è contenuto;

• il valore dell'immobile copre anche il credito condominiale;

• il condomino ha altri beni aggredibili o una posizione patrimoniale solida.

Negli altri casi, la procedura esecutiva tende a penalizzare tutti: il debitore perde la casa, il condominio non recupera, la banca sostiene costi elevati per la vendita.

Il saldo e stralcio come soluzione

L'amministratore può proporre o favorire una trattativa di saldo e stralcio, coinvolgendo debitore e altri creditori.
L'obiettivo è chiudere il debito in modo sostenibile e condiviso.

Con questa formula:

• il condominio incassa una quota certa e in tempi brevi;

• il debitore chiude la posizione e, quando possibile, salva l'immobile tramite vendita concordata;

• la banca riduce la perdita e libera una pratica che altrimenti resterebbe a bilancio per anni.

L'assemblea e la gestione del credito condominiale

Per accettare un saldo e stralcio, l'amministratore deve convocare un'assemblea straordinaria.
La rinuncia parziale al credito incide sul patrimonio comune e richiede l'approvazione dei condomini.

L'accordo comporta che gli altri condomini anticipino la somma concordata, ripartita per millesimi, così da ricostituire subito la cassa.

Perché può convenire:

• nei condomìni medio grandi la quota per singolo condomino è spesso contenuta;

• si evita l'avvio di una procedura lunga e costosa con esito incerto;

• il condominio torna rapidamente in equilibrio di cassa e non immobilizza crediti difficili da riscuotere.

Attenzione alle spese della procedura esecutiva

Le spese legali e di procedura che il condominio anticiperebbe per avviare un pignoramento (compenso dell'avvocato, contributo unificato, notifiche, pubblicità) rientrano tra le spese prededucibili.
Hanno quindi priorità di rimborso in caso di asta.
Tuttavia, nella maggior parte dei casi il capitale del credito condominiale non viene recuperato, perché il ricavato è assorbito dal creditore ipotecario.
In pratica il condominio recupera forse le spese, ma non il debito vero e proprio.
Il saldo e stralcio trasforma invece un credito incerto in liquidità immediata, senza esborsi preliminari e senza il rischio di restare con un credito inesigibile.

Quando l'immobile è in vendita

Capita spesso che la richiesta di saldo e stralcio arrivi quando l'immobile sta per essere venduto o è già in trattativa.
L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce che chi subentra nei diritti su un'unità immobiliare è obbligato in solido con il precedente proprietario al pagamento dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente.
Con una trattativa stragiudiziale, però, il condominio può concordare una somma superiore, includendo anche una parte degli arretrati più vecchi se inseriti nell'accordo complessivo.
Si recupera di più, più rapidamente e senza spese legali.

Il ruolo dell'amministratore

L'amministratore agisce da mediatore tra le parti, segnala la posizione a un consulente specializzato e gestisce il flusso documentale.
Questo approccio evita azioni giudiziarie inutili, riduce i tempi di recupero e migliora la relazione con i condomini.

Documenti da raccogliere:

• estratti conto condominiali, delibere e bilanci;

• visura ipotecaria e catastale dell'immobile;

• comunicazioni bancarie e giudiziarie relative al debitore;

• preventivo di spese legali e costi di procedura, per stimare la convenienza.

Per approfondire la documentazione necessaria, consulta la checklist completa dei documenti per il saldo e stralcio.

Conclusione

La tutela del condominio non coincide con il fare causa, ma con la scelta della strategia più efficace di recupero.
Verificare le ipoteche, valutare la capienza e proporre un saldo e stralcio quando conviene significa agire con professionalità e buon senso economico.
Una decisione informata può evitare anni di contenziosi e restituire serenità al condominio e al debitore.

Se vuoi valutare un caso reale del tuo condominio, puoi richiedere una consulenza gratuita.

Vuoi approfondire altri aspetti del saldo e stralcio?
Leggi gli altri articoli del Blog Francesca Scarpetta per scoprire strategie, casi studio e guide pratiche.