Quando ti dicono che “non si può fare più nulla”, ma i numeri raccontano il contrario

Ci sono storie che non hanno percentuali spettacolari, ma che insegnano molto più di un grande stralcio.
Questa è una di quelle.

È la storia di una signora che, sulla carta, aveva già perso tutto:
un pignoramento in corso, due ipoteche, nessuna risorsa per pagare e un legale che le ripeteva che ormai la casa sarebbe andata all’asta.

Il messaggio era sempre lo stesso:

“Con un pignoramento e due ipoteche non si tratta.
Non c’è più niente da fare.”

Un messaggio che sento spesso.
Comprensibile, se si guarda la situazione soltanto dal punto di vista giudiziario.
Devastante, se si guarda la realtà dei fatti.

Perché quando una casa va all’asta, succedono due cose precise:

• si svende, spesso fino al 50% in meno

• il debito aumenta, tra delegato, CTU, pubblicità e spese di procedura

Ed è proprio questa convinzione – che non ci fosse più nulla da tentare – che spinse la signora a chiamarmi.

Non per proporre una trattativa.
Ma per capire se aveva davvero finito le strade.

Quando opporsi non serve, e quando invece bisogna fermarsi e leggere la situazione

Quello che mi raccontò mi colpì subito:
il suo avvocato continuava a depositare opposizioni.
Opposizioni che rallentavano solo in apparenza la procedura, ma che nella sostanza:

• aumentavano gli importi

• irritavano i creditori

• consumavano tempo prezioso

• non spostavano di un centimetro il problema

Gliel’ho detto con chiarezza, subito:
quando c’è un debito, c’è poco da opporsi.
C’è molto da capire.

Così ho iniziato da lì.

La casa: un groviglio di problemi… e una possibilità invisibile agli occhi

Entrare in quella casa è stato come entrare in un romanzo.
C’erano oltre 25 gatti.
Pareti rosse, cupe.
Un odore forte, invadente.
Le persiane chiuse da mesi.
Un giardino completamente abbandonato.

Per chiunque, quella casa era invendibile.
E in asta sarebbe stata un disastro annunciato:
visitatori in fuga dopo tre minuti, aste deserte, ribassi, svalutazione e debito residuo.

Ma io quella casa non l’ho guardata così.
Ho visto quello che avrebbe potuto vedere un “amatore”, qualcuno capace di immaginare la luce sotto il buio.

Ed è questo uno degli aspetti più sottovalutati della trattativa stragiudiziale:
da un lato devi mostrare ai creditori la realtà cruda, invendibile;
dall’altro devi individuare chi sa vedere la trasformazione possibile.

Una doppia verità, da tenere in equilibrio.

La parte più difficile non è stata trattare.

È stata convincere chi non credeva più.**

Il vero ostacolo non erano i creditori.
Non era la procedura.
Non era la casa.

Era il legale della signora, convinto che la partita fosse chiusa.

E invece i numeri dicevano altro.

La casa valeva 160.000 €.
Il debito complessivo era di 80.000 €.
Gli stessi creditori, in asta, avrebbero incassato molto meno e dopo molto più tempo.

C’era una strada.
Non semplice, ma logica.

E pian piano, mostrando dati, scenari, simulazioni di incasso, il legale ha iniziato a vedere ciò che vedevo io:
che l’asta non era la soluzione più conveniente.
Che la vendita privata sì.

Tre tavoli, un acquirente giusto e una contestuale in piena pandemia

Abbiamo aperto tre tavoli separati, ognuno con strategia e numeri dedicati.
E nel frattempo abbiamo cercato un acquirente capace di guardare oltre lo stato dell’immobile.

Raphael, l’agente, lo trovò:
una coppia seria, affidabile, con occhi che vedevano ciò che altri non vedevano più.

Il resto fu una corsa contro il tempo, in piena emergenza Covid.
Tribunali rallentati, sospensioni, protocolli speciali, contestuale da remoto.
Una situazione assurda, ma perfetta per guadagnare un margine prezioso.

Il giorno dell’atto eravamo tutti collegati online:
io, la signora, il notaio, i legali dei creditori, la banca erogante.

Gli assegni erano pronti.
Le rinunce depositate telematicamente.
Il giudice controllava in tempo reale.

E l’atto fu firmato.

Non è stato un grande stralcio, ma una grande soddisfazione. Il risultato?

• nessuna asta

• nessuna svalutazione

• nessun aumento del debito

• creditori pagati quasi integralmente

• la procedura chiusa

• e soprattutto: la signora ha incassato 67.000 €

Un risultato che l’asta non avrebbe mai potuto generare.
Con quella casa, in quelle condizioni, l’asta avrebbe portato probabilmente la metà, e con un debito residuo da saldare.

Qui, invece, la signora è uscita con un importo reale, dignitoso, e pulito.

Perché ho voluto raccontare questa storia

Perché ogni giorno incontro persone convinte che “non si può fare nulla”.
E professionisti convinti che la strada sia solo giudiziale.

Non è così.

A volte la soluzione non è un grande stralcio.
È una lettura diversa della situazione.
È la capacità di trovare margini dove gli altri non li vedono.
È accompagnare una persona a non perdere tutto quando tutti le dicono che è già finita.

Il valore, in questi casi, non è nella percentuale.
È nell’uscita.

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