Saldo e stralcio prima dell’asta: un caso reale costruito in due mesi

Ho conosciuto il protagonista di questa vicenda a metà giugno, quando la sua posizione mi è stata segnalata da un’agenzia immobiliare di Padova con la quale avevo già concluso positivamente altre operazioni di saldo e stralcio.

Barbara e Gilda, che seguivano la parte immobiliare, mi hanno sottoposto il caso quando la situazione era già molto avanzata. La vendita giudiziaria di uno degli immobili era già avvenuta e un secondo immobile, l’abitazione del debitore, era ancora coinvolto nella procedura.

Per capire se esistesse uno spazio di intervento, prima ancora di parlare di trattative, ho dovuto ricostruire una storia iniziata oltre quindici anni prima.

Il cliente era stato amministratore di una società successivamente fallita. Nell’ambito del contenzioso promosso dalla Curatela era stata formulata nei suoi confronti una richiesta risarcitoria nell’ordine di circa due milioni di euro. Il giudizio si era concluso con il mancato accoglimento di una parte rilevante delle pretese avanzate, ma anche con la condanna personale dell’ex amministratore al pagamento, in favore del Fallimento, di una somma di poco superiore a 200.000 euro, oltre interessi.

Sulla base di quel titolo il Fallimento aveva successivamente intrapreso l’esecuzione immobiliare.

Quando la pratica è arrivata a me, però, quella procedura aveva già prodotto effetti importanti. Il lotto 1 era stato venduto all’asta, mentre non era stato ancora predisposto il piano di riparto. Questo significava che non potevo limitarmi a leggere gli importi nominali dei crediti risultanti dagli atti e considerarli ancora integralmente esistenti.

Era necessario ricostruire anche quanto fosse stato realizzato con la vendita del primo lotto, quali spese dovessero essere considerate e quale sarebbe stata presumibilmente la destinazione di quelle somme tra i diversi creditori, secondo i rispettivi titoli e gradi. Solo dopo sarebbe stato possibile stimare le esposizioni residue e capire quale peso avrebbero avuto sul secondo immobile.

Sull’abitazione insisteva infatti anche un’ipoteca di primo grado a garanzia di un credito bancario, la cui posizione era gestita da INTRUM; nella procedura era inoltre intervenuto il Condominio.

Prima di formulare qualsiasi proposta ho quindi dovuto ricostruire non soltanto l’origine dei debiti, ma ciò che economicamente era già accaduto all’interno dell’esecuzione: sentenze, atti del Fallimento, documentazione della procedura esecutiva, perizie, formalità ipotecarie, interventi dei creditori, provvedimenti giudiziari e risultati della vendita già celebrata.

C’era poi un ulteriore aspetto.

Quando ho conosciuto il cliente, nella procedura esecutiva non era assistito da un proprio avvocato. Per questo conferì il mandato a un legale del mio staff, con il quale da quel momento abbiamo lavorato in stretta collaborazione, confrontandoci sulle iniziative da assumere e coordinando costantemente la parte negoziale con quella processuale.

Sul versante fallimentare la situazione era diversa. Il professionista che aveva assistito il cliente nel giudizio conclusosi con la sentenza di condanna non lo seguiva più dalla conclusione di quel contenzioso. Lo rintracciai personalmente e gli chiesi di tornare a occuparsi della posizione e di costituirsi, perché avevo bisogno che le iniziative che stavamo costruendo potessero essere portate formalmente anche all’interno del fascicolo fallimentare.

Si trattava quindi, prima ancora di negoziare, di ricostruire una regia che in quel momento non esisteva: due procedure, creditori con posizioni differenti, un immobile già venduto, un altro prossimo alla vendita e professionisti da coordinare sui diversi fronti.

Contemporaneamente Barbara e Gilda iniziarono a lavorare sul secondo immobile e, nel giro di pochi giorni, trovarono un acquirente.

A prima vista poteva sembrare che la presenza di un acquirente risolvesse il problema. In realtà fu proprio in quel momento che dovetti decidere come impostare la trattativa.

Avevo davanti due posizioni profondamente diverse.

Da una parte c’era il Fallimento, titolare di un credito giudizialmente riconosciuto superiore a 200.000 euro, con il quale ritenevo possibile tentare una definizione transattiva. Dall’altra c’era il creditore ipotecario di primo grado, che non poteva essere affrontato secondo la stessa logica e che avrebbe dovuto trovare soddisfazione attraverso il ricavato della vendita volontaria.

Scelsi quindi di non comunicare immediatamente alla Curatela l’esistenza dell’acquirente.

Non si trattava di nascondere l’esistenza dell’immobile, che naturalmente era già noto e sottoposto alla procedura. Era una scelta negoziale: presentarmi davanti alla Curatela con una proposta fortemente ridotta rispetto al credito riconosciuto e, contemporaneamente, rappresentare l’esistenza di un acquirente già pronto avrebbe potuto modificare completamente la valutazione della proposta.

Decisi quindi di mantenere inizialmente separati i due tavoli.

Alla Curatela formulai una proposta transattiva di 60.000 euro, prevedendone il pagamento entro dieci giorni dall’accettazione. La proposta non era subordinata alla vendita dell’immobile e la provvista necessaria per eseguirla sarebbe stata disponibile autonomamente.

Parallelamente iniziai a lavorare con INTRUM, chiedendo i conteggi della posizione ipotecaria e aprendo l’interlocuzione necessaria per gestire quel credito attraverso la successiva vendita volontaria.

La strategia prevedeva una sequenza precisa. Il primo passaggio era definire la posizione del Fallimento, versare i 60.000 euro concordati e ottenere la sua rinuncia agli atti nella procedura esecutiva. INTRUM sarebbe rimasta nella procedura e avrebbe conservato autonomamente i propri diritti, mentre noi avremmo avuto il tempo necessario per perfezionare la vendita volontaria e soddisfare il credito ipotecario attraverso il relativo ricavato.

Non avevo quindi necessità che i due creditori chiudessero contemporaneamente le rispettive posizioni. Al contrario, l’operazione era stata costruita proprio tenendole separate.

Nel frattempo la proposta da 60.000 euro seguì il proprio iter all’interno della procedura fallimentare.

Il Comitato dei creditori la approvò a maggioranza e, il 25 agosto, il Giudice Delegato, preso atto dell’autorizzazione del Comitato, dichiarò di non opporsi alla stipulazione della transazione, pur rilevando l’esiguità dell’importo rispetto al presumibile realizzo della vendita competitiva.

Di quel provvedimento fui informata soltanto il 1° settembre.

Mi attivai immediatamente per dare esecuzione all’accordo. Chiesi alla Curatela le coordinate bancarie e la causale da utilizzare per il versamento, comunicai che la somma era disponibile e rappresentai anche la possibilità che il pagamento fosse effettuato direttamente dal soggetto che aveva messo a disposizione del cliente la provvista necessaria.

Non stavamo quindi aspettando di vendere l’immobile per reperire i 60.000 euro. L’importo era disponibile e poteva essere versato nei termini della proposta approvata.

Prima che ciò avvenisse, tuttavia, la Curatela si confrontò con il Professionista Delegato alla vendita e apprese che non risultava una rinuncia agli atti da parte di INTRUM. La conseguenza era che, anche qualora il Fallimento avesse definito la propria posizione, la procedura esecutiva sarebbe comunque proseguita per iniziativa del creditore ipotecario.

Era esattamente ciò che avevo previsto.

La transazione con il Fallimento non era stata costruita per provocare, da sola, l’estinzione dell’intera esecuzione. Il primo obiettivo era chiudere quella specifica posizione, far incassare alla Curatela i 60.000 euro e ottenere la rinuncia del Fallimento. INTRUM sarebbe rimasta nell’esecuzione e sarebbe stata gestita separatamente, attraverso un’operazione che aveva tempi e modalità differenti.

Prima di modificare il percorso di una transazione già approvata sarebbe stato sufficiente un confronto con chi stava gestendo la trattativa per conto del debitore, anche soltanto per comprendere come fosse stata impostata la posizione del creditore ipotecario. Avrei potuto spiegare che INTRUM non era stata dimenticata e che, al contrario, il rapporto con quel creditore era già parte della strategia.

Quel confronto non avvenne.

La Curatela tornò invece davanti al Comitato dei creditori e propose di attendere l’esito del primo esperimento di vendita, prevedendo che, qualora l’asta fosse andata deserta, si sarebbe potuto procedere con la transazione da 60.000 euro.

Il 9 settembre questa nuova impostazione venne approvata.

La decisione modificava la sequenza dell’operazione. Non erano venuti meno né la proposta né il denaro necessario per eseguirla; la stessa somma di 60.000 euro continuava, infatti, a essere considerata utilizzabile per definire successivamente la posizione qualora il primo esperimento di vendita non avesse avuto esito positivo. Ciò che era cambiato era il momento nel quale la Curatela intendeva procedere alla transazione.

A quel punto decisi che non aveva più senso mantenere separati i due tavoli e rappresentai alla Curatela l’intera operazione che nel frattempo avevamo costruito.

L’acquirente individuato da Barbara e Gilda aveva formulato una proposta irrevocabile di acquisto per 240.000 euro, accettata dal proprietario. La vendita avrebbe consentito di affrontare il credito ipotecario di primo grado, le ulteriori posizioni coinvolte e le spese della procedura, mantenendo contemporaneamente ferma la disponibilità dei 60.000 euro destinati al Fallimento.

Non modificai l’importo della proposta transattiva. Quella somma era già stata approvata a maggioranza dal Comitato dei creditori, aveva ottenuto il nulla osta del Giudice Delegato e continuava a essere la cifra che la stessa Curatela prevedeva di poter accettare qualora il primo esperimento di vendita fosse andato deserto.

Da quel momento, però, diventò sempre più difficile ottenere un confronto con la Curatela. Provai ripetutamente a contattarla telefonicamente e inviai numerose comunicazioni, rappresentando l’operazione e l’urgenza determinata dall’avvicinarsi della vendita giudiziaria.

Non ricevendo riscontro e considerata la ristrettezza dei tempi, decisi di rappresentare direttamente la situazione al Giudice Delegato del Fallimento.

Il Giudice rispose alla mia comunicazione precisando di averla letta con attenzione e indicando che la richiesta avrebbe dovuto essere ritualmente depositata nel fascicolo del Fallimento affinché potesse assumere le determinazioni di propria competenza.

Provvedemmo quindi al deposito formale.

Nel successivo provvedimento il Giudice Delegato precisò che la questione richiedeva un’iniziativa della Curatela, eventualmente accompagnata dal parere del Comitato dei creditori, e trasmise quindi il provvedimento alla Curatrice per le sue determinazioni.

Mentre cercavamo di riaprire il confronto nel fascicolo fallimentare, però, la vendita giudiziaria continuava ad avvicinarsi. Era quindi necessario capire se esistesse uno strumento processuale che consentisse al debitore di intervenire direttamente sulla data dell’esperimento.

Su questo fronte lavorai insieme al legale del mio staff che aveva assunto la difesa del cliente nella procedura esecutiva.

La prima ipotesi esaminata fu quella della sospensione prevista dall’art. 624-bis c.p.c.. Quella disposizione, tuttavia, disciplina una sospensione su istanza dei creditori muniti di titolo esecutivo e non consentiva al debitore di ottenerla unilateralmente per avere il tempo necessario a perfezionare la vendita volontaria.

Dovevamo quindi individuare una strada diversa.

La trovammo nell’art. 161-bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile, che disciplina il rinvio della vendita.

La differenza era sostanziale. Non si trattava di chiedere la sospensione dell’intera procedura esecutiva, ma il differimento dell’esperimento di vendita già fissato. La norma prevede, una volta intervenuta la prestazione della cauzione, che il rinvio possa essere disposto con il consenso dei creditori e degli offerenti che abbiano prestato cauzione.

La richiesta venne quindi avanzata direttamente dal debitore, attraverso il proprio legale, nel giudizio di divisione endoesecutiva.

Nell’istanza venne rappresentata l’operazione nella sua interezza: esisteva una proposta irrevocabile di acquisto dell’immobile per 240.000 euro, già accettata; erano disponibili i 60.000 euro destinati alla transazione con il Fallimento; il ricavato della vendita avrebbe consentito di affrontare il credito ipotecario di primo grado, la posizione del Condominio e le spese della procedura.

Non si chiedeva quindi di fermare la vendita nell’attesa di trovare, in futuro, una possibile soluzione. La soluzione era già stata costruita e documentata; ciò che occorreva era il tempo necessario per perfezionarla.

Con provvedimento del 17 settembre, il Giudice della divisione invitò i creditori e il Professionista Delegato a esprimere il proprio parere sulla richiesta.

Fu in quel momento che il quadro cominciò a cambiare anche formalmente.

Intesa Sanpaolo, rappresentata da INTRUM, espresse parere favorevole.

Anche il Condominio, preso atto che l’operazione ne prevedeva l’integrale soddisfacimento, dichiarò di non opporsi.

La posizione assunta da INTRUM aveva un significato particolare rispetto a quanto era accaduto pochi giorni prima. La Curatela aveva deciso di attendere l’esito della vendita dopo avere verificato con il Professionista Delegato che non risultava una rinuncia del creditore ipotecario. Ora quello stesso creditore, chiamato formalmente dal Giudice a pronunciarsi sull’operazione, esprimeva parere favorevole al differimento della vendita.

Il quadro esistente non era quindi più quello sul quale era stata assunta la determinazione del 9 settembre.

Il 18 settembre, tuttavia, il Fallimento depositò parere contrario, dichiarando di farlo in ottemperanza alla precedente determinazione del Comitato dei creditori, approvata dal Giudice Delegato il 9 settembre, che prevedeva di attendere l’esito del primo esperimento d’asta prima di procedere alla stipula dell’accordo transattivo.

La situazione presentava ormai elementi nuovi e documentati: il creditore ipotecario di primo grado aveva formalmente espresso parere favorevole, esisteva una vendita volontaria concreta, il Condominio non si opponeva, i 60.000 euro della transazione erano ancora disponibili e l’operazione consentiva di affrontare complessivamente le esposizioni coinvolte.

Il tempo, inoltre, aveva assunto anche un preciso rilievo processuale. L’art. 161-bis non considera soltanto il consenso dei creditori: dopo la prestazione della cauzione, il rinvio richiede anche il consenso degli offerenti che l’abbiano prestata.

Nel nostro caso si trattava di una vendita telematica. L’eventuale presenza di offerte sarebbe emersa con l’apertura delle buste e, da quel momento, anche gli offerenti sarebbero entrati nel meccanismo previsto dalla norma. Con l’avvicinarsi dell’esperimento, quindi, non diminuiva soltanto il tempo materiale per perfezionare l’operazione, ma poteva modificarsi anche il quadro dei soggetti il cui consenso sarebbe stato necessario.

Fu questo il motivo per cui tornai nuovamente a scrivere al Giudice Delegato del Fallimento.

Gli rappresentai che la determinazione del 9 settembre era stata assunta sulla base di una situazione che nel frattempo era cambiata e che il parere contrario depositato dalla Curatela continuava a richiamare quella decisione senza che risultasse una nuova valutazione nel merito delle sopravvenienze.

Gli ricordai anche che il primo provvedimento del 25 agosto, con il quale non si opponeva alla transazione già approvata dal Comitato dei creditori, ci era stato comunicato soltanto il 1° settembre e che da quel momento ci eravamo immediatamente attivati per darvi esecuzione.

Rappresentai inoltre un aspetto che ritenevo non potesse essere completamente separato dal resto della vicenda.

Il cliente non stava cercando di sottrarre beni ai creditori né di evitare le conseguenze delle proprie obbligazioni. Aveva già perso un primo immobile nell’ambito della procedura e stava mettendo a disposizione anche l’abitazione residua attraverso una vendita volontaria, affinché il ricavato potesse essere utilizzato per definire le esposizioni ancora esistenti e consentirgli, dopo oltre quindici anni, di chiudere quella vicenda.

Chiesi quindi che il nuovo quadro venisse valutato per quello che era diventato, alla luce delle circostanze sopravvenute.

È a questo punto che scelgo di interrompere il racconto della vicenda processuale. Non perché ciò che è accaduto dopo non abbia importanza, ma perché non è l’esito della vendita giudiziaria l’oggetto di questo articolo.

Ho conosciuto questo cliente a metà giugno.

Quando la pratica è arrivata sulla mia scrivania, il lotto 1 era già stato venduto all’asta, non era ancora stato predisposto il piano di riparto, la procedura sul secondo immobile era in fase avanzata e il debitore non aveva un proprio legale nell’esecuzione. Sul versante fallimentare, il giudizio che aveva prodotto la condanna si era concluso da tempo e il precedente professionista non stava più seguendo attivamente la posizione.

In poco più di due mesi ho dovuto ricostruire oltre quindici anni di vicende societarie e giudiziarie, verificare gli effetti economici della vendita già intervenuta, ricostruire i crediti e il loro grado, stimare l’incidenza del futuro riparto sulle esposizioni residue, riattivare l’assistenza nel fascicolo fallimentare e costruire, insieme al legale del mio staff, la difesa e le iniziative necessarie nella procedura esecutiva.

Parallelamente Barbara e Gilda hanno trovato l’acquirente, abbiamo costruito una vendita volontaria, ho negoziato una transazione da 60.000 euro su un credito giudizialmente riconosciuto superiore a 200.000 euro, la proposta ha ottenuto l’approvazione della maggioranza del Comitato dei creditori e il nulla osta del Giudice Delegato, abbiamo reperito la provvista necessaria per eseguirla e contemporaneamente è stata gestita la posizione del creditore ipotecario di primo grado.

Quando la sequenza originariamente costruita non è stata più percorribile, abbiamo modificato l’impostazione e portato alla luce l’intera operazione. Quando il confronto con la Curatela si è interrotto, la questione è stata portata nel fascicolo fallimentare. Quando è diventato necessario intervenire direttamente sulla vendita, con il legale del debitore abbiamo esaminato gli strumenti processuali disponibili, escluso quello che non poteva essere utilizzato su iniziativa del debitore e costruito una diversa richiesta nel giudizio di divisione.

È questa la parte della vicenda che considero realmente significativa.

Nei casi complessi, il saldo e stralcio non coincide con la semplice formulazione di un’offerta inferiore al credito vantato. La trattativa è soltanto una parte di un lavoro più ampio, che richiede la ricostruzione della posizione patrimoniale e processuale, la comprensione delle diverse garanzie, la verifica di ciò che è già accaduto nella procedura e la capacità di coordinare creditori, professionisti e tempi che spesso non coincidono.

In questo caso il problema non era soltanto ottenere l’accettazione di 60.000 euro a fronte di un credito superiore a 200.000. Era capire come quella transazione potesse inserirsi in una procedura nella quale un immobile era già stato venduto, il riparto non era ancora stato predisposto, un creditore ipotecario conservava una posizione autonoma, un secondo immobile era prossimo alla vendita e una compravendita volontaria poteva consentire di dare una sistemazione complessiva alle esposizioni residue.

Avevamo poco più di due mesi per intervenire su una vicenda iniziata oltre quindici anni prima.

Ed è probabilmente questa la migliore sintesi del lavoro svolto: non trovare una formula miracolosa, ma ricostruire una situazione estremamente complessa, individuare una sequenza possibile e continuare ad adattarla, insieme ai professionisti coinvolti, ogni volta che uno dei presupposti sui quali era stata costruita cambiava.

Francesca Scarpetta

Francescascarpettamail@gmail.com