Perché a volte conviene comprare una casa liberando un debito (e non andando all’asta)

Questa operazione nasce da una richiesta molto concreta. Un agente immobiliare di Pomezia si è rivolto a me perché aveva una pratica bloccata. Aveva un acquirente fortemente interessato a un immobile, ma non riusciva a capire come gestire il debito che gravava sulla casa.

 

L’immobile era l’unico bene del proprietario ed era gravato da un mutuo non più sostenibile. Il debito complessivo, tra capitale, interessi e spese, ammontava a 126.000 euro.

 

Il valore reale dell’immobile, guardando il mercato e non i desideri, era di circa 100.000 euro.

Perché l’asta non era una soluzione neutra

Spesso si pensa che l’asta sia una strada lineare. In realtà non lo è quasi mai.

Le aste partono da una base, ma possono andare a rialzo. Quando il prezzo diventa interessante, attirano più partecipanti e il risultato finale non è mai davvero controllabile.

In questo caso, anche ipotizzando una perizia iniziale, il valore di realizzo non avrebbe comunque coperto il debito complessivo.

Il conto era semplice:

• debito totale: 126.000 euro
• ricavato realistico in asta: circa 65.000 euro

 

Dopo l’asta, il proprietario avrebbe perso la casa e sarebbe rimasto comunque debitore per una parte rilevante del debito, con ulteriori strascichi futuri e l’addebito delle spese di procedura.

Lavorare su due fronti, con due logiche diverse

In questa operazione si è lavorato su due fronti distinti.

Con l’acquirente è stato chiarito cosa avrebbe potuto rischiare scegliendo l’asta:

• gara con altri partecipanti
• prezzo finale non prevedibile
• tempi incerti tra decreto di trasferimento ed effettivo possesso
• nessuna certezza su quando il debitore avrebbe lasciato l’immobile e in quali condizioni

 

L’acquirente voleva una cosa semplice e chiara. Voleva acquistare, avere subito le chiavi ed evitare contenziosi.

Con il creditore, invece, il ragionamento è stato diverso. È stata fatta un’offerta di 87.000 euro, quindi decine di migliaia di euro in meno rispetto al credito complessivo, ma più alta di quanto il mercato avrebbe probabilmente espresso in sede d’asta. Soprattutto, erano soldi certi e immediati.

La struttura dell’operazione

La risorsa economica è stata messa dall’acquirente e contestualmente:

• il debito è stato estinto
• l’ipoteca è stata cancellata
• l’atto è stato gestito con il notaio della parte acquirente
• il tutto coordinato anche presso il Tribunale di Pomezia

 

Il proprietario non ha incassato nulla dalla vendita, il suo guadagno è stato un altro, ed è tutt’altro che marginale: liberarsi di un debito di 126.000 euro, evitare strascichi futuri, evitare l’addebito delle spese di procedura e chiudere definitivamente una posizione che lo avrebbe seguito per anni.

Il valore reale dell’immobile era 100.000 euro. La banca ha accettato 87.000 euro.

La differenza non è stata un regalo, l’acquirente ha riconosciuto 16.000 euro come compenso per la consulenza e la strutturazione dell’operazione.

Perché lo ha fatto? Perché voleva quella casa. Era disposto a pagarla al prezzo di mercato, ma non voleva acquistarla all’asta. Non voleva rischiare una gara, non voleva incertezze sui tempi, non voleva dubbi sull’effettiva disponibilità dell’immobile.

Voleva un’operazione chiara. Voleva togliere i debiti al proprietario, stringergli la mano e avere subito le chiavi dell’appartamento, certo di aver fatto anche una cosa gradita a chi quella casa la stava perdendo.

Il risultato finale

• il creditore ha incassato una somma certa, subito
• l’acquirente ha evitato l’asta e le sue incognite
• il debitore ha chiuso tutti i debiti, senza residui futuri
• l’operazione si è conclusa senza contenziosi

 

Questa non è una storia di sconti. È una storia di numeri guardati prima che fosse troppo tardi.

In allegato, l’accettazione dell’accordo a saldo e stralcio.

 

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